Aktuelles
Am 1. Mai 2013 tritt das Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft. Laut Pressemitteilung der Bundesjustizministerin Sabine Leutheusser-Schnarrenberger vom 01.02.2013 sollen die Neuregelungen im Mietrecht Anreize für den Vermieter zur energetischen Sanierung schaffen, Mieter bei den Energiekosten entlasten und die Position des Mieters bei der Umwandlung von Miete in Eigentum stärken. Darüber hinaus sollen sie Abhilfe schaffen gegen das sogenannte Mietnomadentum.
I. Energetische Wohnraumsanierung
Dieser neu geschaffene Tatbestand (§ 554 BGB) umfasst Maßnahmen, die zur Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache beitragen.
Die Neuregelungen sollen die Lasten einer energetischen Modernisierung ausgewogen auf Vermieter und Mieter verteilen. Nachfolgend ein kurzer Überblick über einige wichtige Änderungen:
Ein möglicherweise wegen der Baumaßnahmen bestehender Mietminderungsanspruch bei energetischen Sanierungen soll künftig erst nach drei Monaten geltend gemacht werden können.
Darüber hinaus kann der Vermieter – obwohl der Mieter sich darauf beruft, dass er nach seinem Einkommen eine spätere Modernisierungsumlage wirtschaftlich nicht verkraften kann – die geplante Maßnahme künftig dennoch durchführen; er darf die Miete jedoch nicht erhöhen, sofern der Einwand des Mieters berechtigt ist. Stellt sich im späteren Mieterhöhungsverfahren heraus, dass ein Härtegrund tatsächlich gegeben ist, muss der Mieter trotz zu duldender Modernisierung eine mögliche erhöhte Miete nicht zahlen.
Des Weiteren werden die formalen Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen gesenkt.
In § 558 BGB wird klargestellt, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind.
II. Contracting
Künftig kann der Vermieter die Beheizung von der Eigenversorgung auf eine gewerbliche Wärmelieferung durch ein spezialisiertes Unternehmen umstellen. Die Umlage der Contractingkosten auf den Mieter anstelle der bisherigen Heizkosten wird gesetzlich geregelt. Die Voraussetzungen hierfür sind:
• Der Contractor muss eine neue Anlage errichten oder die Wärme aus einem Wärmenetz liefern (Fernwärme, Blockwärme). Bei Bestandsanlagen, die noch effizient weiter betrieben werden können genügte eine verbesserte Betriebsführung
• Kostenneutralität für den Mieter
• Rechtzeitige Ankündigung der Umstellung an den Mieter
III. Vorgehen gegen Mietnomadentum
Räumungssachen sind künftig bei den Gerichten vorrangig zu bearbeiten, denn es ist eine schnelle Durchführung des Verfahrens erforderlich, um die wirtschaftlichen Schäden für den Vermieter so gering wie möglich zu halten. Dies beinhaltet vorrangige Terminierungen und Reduktion von Fristen für Stellungnahmen der Parteien auf das unbedingt Notwendige.
Darüber hinaus kann der Mieter vom Gericht verpflichtet werden, in Verfahren wegen Geldforderungen eine Sicherheit in Form einer Bürgschaft oder Hinterlegung in Geld zu leisten. Auch hierdurch soll der möglicherweise eintretende wirtschaftliche Schaden des Vermieters am Ende des Prozesses gering gehalten werden. Befolgt der Mieter die Sicherungsanordnung nicht, darf der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes ein Räumungsurteil erwirken.
Die Vollstreckung von Räumungsurteilen soll durch die „Berliner Räumung“ erleichtert werden. Die Räumung kann künftig darauf beschränkt werden, den Schuldner aus dem Besitz der Wohnung zu setzen. Der Vermieter muss die Gegenstände des Mieters nicht mehr wegschaffen und einlagern; die Haftung des Vermieters für die vom Schuldner zurückgelassenen Gegenstände wird auf Vorsatz und Fahrlässigkeit begrenzt.
Ein neuer Anspruch im einstweiligen Verfügungsverfahren gibt dem Vermieter künftig die Möglichkeit, einen weiteren Räumungstitel gegen einen etwaigen unberechtigten Untermieter zu erhalten.
IV. Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen
Der bewährte Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern darf nicht durch das sogenannte „Münchener Modell“ umgangen werden. § 577 a BGB sieht derzeit einen Schutz vor Eigenbedarfskündigungen für drei Jahre vor, wenn Mietshäuser in Wohneigentum umgewandelt und die Wohnungen sodann veräußert werden. Diese Frist ist unter Umständen sogar auf 10 Jahre verlängerbar. Das Münchener Modell funktioniert folgendermaßen: Eine Personengesellschaft kauft ein Mietshaus von vorn herein mit dem Ziel, ihren Mitgliedern die Nutzung der Wohnungen zu ermöglichen und die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Noch vor der Umwandlung kündigt die Gesellschaft einem oder mehreren Mietern wegen Eigenbedarfs einzelner Gesellschafter.
Diese Gesetzeslücke wird jetzt geschlossen.
V. Absenkung der Kappungsgrenze für Erhöhungen von Bestandsmieten bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
In § 558 Abs. 3 BGB wurde eine Regelung eingefügt, wonach die Bundesländer für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt per Rechtsverordnung eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20 % auf 15 % absenken können. So soll künftig flexibel auf Mietsteigerungen – besonders in Ballungsräumen – reagiert werden können.