Fachanwälte Dallhammer und Kellermann in Bensheim

Der Bundesgerichtshof hat unlängst die Rechte von Mietern gestärkt. Wer in einem Haus zugleich wohnt und arbeitet, kann sich im Zweifel auf das Wohnraummietrecht berufen. Die einfachere Kündigungsmöglichkeit für Gewerberäume ist ausgeschlossen, da andernfalls der Schutz der Mieter ausgehöhlt würde. Das Gericht stellte klar: Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume ist zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt. Dabei ist maßgebend auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen, wobei der Tatrichter beim Fehlen ausdrücklicher Abreden auf Indizien zurückgreifen kann. Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, lässt keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertragsschwerpunkt zu. Lässt sich jedoch bei der stets gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung gerade nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.07.2014, Aktenzeichen VIII ZR 376/13

Wird in einem Formularmietvertrag über gewerblich genutzte Räume der Mieter neben der bedarfsabhängigen Vornahme von Schönheitsreparaturen auch dazu verpflichtet, die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem "bezugsfertigen Zustand" zurückzugeben, ergibt sich daraus kein Summierungseffekt, der zur Unwirksamkeit der beiden Klauseln führt. Dazu sei gesagt: Formularmietverträge unterliegen dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Die in einem Mietvertrag enthaltenen Klauseln, nach der Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan unabhängig von der tatsächlichen Notwendigkeit erbrachte werden müssen, sind unwirksam. Zulässig sind hingegen Klauseln, die eine Renovierung innerhalb bestimmter Fristen zwar für den Regelfall vorsehen, diese aber vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Mieträume abhängig machen. Die Regelung zur Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter benachteilige diesen auch nicht etwa unangemessen und halte deshalb einer Inhaltskontrolle stand (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB), weil sie keine zwingend einzuhaltende Frist enthalte. Sie verpflichtet den Mieter zwar zu einer regelmäßigen Renovierung, macht aber die Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen zusätzlich von einem tatsächlich vorhandenen Bedarf abhängig. Auch die Verpflichtung zur Rückgabe des Mietobjekts bei Vertragsbeendigung „in bezugsfertigem Zustand“ enthält keine vom tatsächlichen Zustand der Räume unabhängige Verpflichtung zur Endrenovierung. Denn der Mieter muss, um diese Verpflichtung zu erfüllen, die Mieträume nur in einem Erhaltungszustand zurückgeben, die es dem Vermieter ermöglicht, einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten Zustand zu überlassen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.3.2014, Aktenzeichen XII ZR 108/13

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen ein Mieter Schadensersatz für die Erneuerung einer Schließanlage schuldet, wenn er einen zu seiner Wohnung gehörenden Schlüssel bei Auszug nicht zurückgibt. Im zugrunde liegenden Falle mietete der Beklagte ab dem 1. März 2010 eine Eigentumswohnung des Klägers. In dem von den Parteien unterzeichneten Übergabeprotokoll ist vermerkt, dass dem Beklagten zwei Wohnungsschlüssel übergeben wurden. Das Mietverhältnis endete einvernehmlich am 31. Mai 2010. Der Beklagte gab nur einen Wohnungsschlüssel zurück. Nachdem der Kläger die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft darüber informiert hatte, dass der Beklagte den Verbleib des zweiten Schlüssels nicht darlegen könne, verlangte diese mit Schreiben vom 21. Juli 2010 vom Kläger die Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 1.468,00 € für den aus Sicherheitsgründen für notwendig, erachteten Austausch der Schließanlage. Sie kündigte an, den Austausch der Schließanlage nach Zahlungseingang zu beauftragen. Der Kläger hat den verlangten Betrag nicht gezahlt; die Schließanlage wurde bis heute nicht ausgetauscht. Der Kläger begehrt von dem Beklagten unter Abzug von dessen Mietkautionsguthaben Zahlung von zuletzt 1.367,32 € nebst Zinsen an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 968,00 € nebst Zinsen stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen und ausgeführt, der Beklagte habe wegen des fehlenden Schlüssels seine Obhuts- und Rückgabepflicht verletzt, die sich auf den Schlüssel als mitvermietetes Zubehör erstreckt habe. Dem Kläger sei durch die Inanspruchnahme seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Schaden entstanden, der die Kosten der Erneuerung der Schließanlage umfasse, weil diese aufgrund bestehender Missbrauchsgefahr in ihrer Funktion beeinträchtigt sei. Es komme aber nicht darauf an, ob die Schließanlage bereits ausgewechselt worden oder dies auch nur beabsichtigt sei. Denn gemäß § 249 Abs. 2 BGB könne der Gläubiger bei Beschädigung einer Sache Schadensersatz in Geld verlangen und sei in dessen Verwendung frei. Dies gelte auch bei Beschädigung einer Sachgesamtheit wie einer Schließanlage. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Schadensersatzpflicht des Mieters, der einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren hat, auch die Kosten des Austausches der Schließanlage umfassen kann, wenn der Austausch wegen bestehender Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Ein Vermögensschaden liegt insoweit aber erst vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist, was im zugrunde liegenden Falle nicht gegeben war.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.03.2014, Aktenzeichen VIII ZR 205/13

Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf. Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB, so dass sie nicht dazu führen kann, dass ein wirksam auf längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über Gewerberaum ab der Anpassung der Vorauszahlungshöhe wegen Verstoßes gegen § 550 Satz 1 BGB für unbestimmte Zeit gilt.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.02.2014, Aktenzeichen XII ZR 65/13

Im der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zugrunde liegenden Falle hatte der Mieter einer Zwei-Zimmer-Wohnung (42,85 qm) in Berlin im Jahr 2008 von der damaligen Vermieterin die Erlaubnis zur Untervermietung erbeten, weil er die Wohnung nur etwa alle 14 Tage am Wochenende zu einem Besuch seiner Tochter nutze und er sie deshalb zeitweise untervermieten wolle. Die Vermieterin erteilte eine Erlaubnis zur Untervermietung "ohne vorherige Überprüfung" gewünschter Untermieter. In dem Schreiben heißt es weiter: "Sie verpflichten sich, Ihren Untermietern Postvollmacht zu erteilen. Das bedeutet, dass alle Willenserklärungen, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlangen etc. (...) als ordnungsgemäß zugestellt gelten, wenn sie in Ihrem Briefkasten (...) landen, auch wenn sie vielleicht durch Ihre Untermieter nicht an Sie weitergegeben sein sollten." Im Mai 2011 bot der Mieter die Wohnung dann im Internet zur tageweisen Anmietung von bis zu vier Feriengästen an. Der Vermieter beanstandete eine derartige Nutzung als vertragswidrig und mahnte den Mieter daraufhin unter Androhung einer Kündigung ab. Der Mieter erwiderte, die Vermietung an Touristen sei von der erteilten Untervermietungserlaubnis umfasst; er wolle lediglich eine Deckung der Unkosten durch Leerstand erreichen und betrachte damit die Abmahnung als gegenstandslos. Der Vermiter kündigte das Mietverhältnis im weiteren Verlauf am 12.01.2012, am 05.12.2012 sowie mit Klageerhebung fristlos und hilfsweise fristgemäß. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Vermieters hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mieter nicht zur Untervermietung an Touristen berechtigt war und die Klage deshalb nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung abgewiesen werden kann. Das Berufungsgericht hat bei der Auslegung der Untervermietungserlaubnis rechtsfehlerhaft außer Acht gelassen, dass die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen sich von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung unterscheidet und deshalb nicht ohne weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst ist. Hier hatte die Vermieterin zudem verlangt, dass der Mieter den Untermietern Postvollmacht erteilen solle; schon daraus war erkennbar, dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezog, die eine derartige Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen konnten.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.01.2014, Aktenzeichen VIII ZR 210/13

Die kurze Verjährungsfrist des § 548 I BGB gilt auch für die Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht und auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung. Sie beginnt gemäß § 548 I 2 BGB bereits mit Rückgabe der Mietsache zu laufen, ohne dass es darauf ankommt, ob der Anspruch zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden ist.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.01.2014, Aktenzeichen XII ZR 12/13

Hohe Nebenkosten belasten auch Gewerbemieter oft erheblich. Besonders ausufernde Heizkosten aufgrund veralteter Heizungsanlagen und schlechter Gebäudeisolierung sorgen schnell für Streit im Mietverhältnis. Mieter sollten hier jedoch nicht vorschnell einen Mangel annehmen und die Miete mindern. In einem Fall war es zu einer Mietminderung gekommen, weil ein zu DDR-Zeiten errichtetes Gebäude dem Mieter zu teuer wurde. Es verfügte über eine nur zentral zu regelnde Belüftung und Fernwärmeheizung sowie eine unzureichende Dämmung. Eine solche unwirtschaftliche Energieschleuder ist jedoch nicht automatisch mangelhaft. Für einen Mangel muss das Mietobjekt vielmehr von der im Rahmen der Miete vereinbarten Beschaffenheit abweichen. Fehlen entsprechende Vereinbarungen, kommt es auf den Maßstab bei der Gebäudeerrichtung an. Die zu groß ausgelegte Heizungsanlage und nur zentral mögliche Steuerung entsprach dabei dem damaligen Standard. Was den mangelnden Wärmeschutz betrifft, so können hier bei baulichen Veränderungen oder Neubauten die technischen Standards beim Abschluss des Mietvertrags maßgeblich sein. Zu derart umfassenden Änderungen am Gebäude war es jedoch nicht gekommen. Da sich die Mieter daher auf den Gebäudezustand laut Mietvertrag eingelassen hatten, lag kein Mangel vor. Die Mietminderung war daher unberechtigt.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.12.2013, Aktenzeichen XII ZR 80/12)

Im zugrunde liegenden Falle mietete der Beklagte von dem Rechtsvorgänger der Klägerin im Jahr 1994 eine Wohnung. Im Mietvertrag heißt es: "Eine Untervermietung bis zu zwei Personen ist gestattet. Diese Untervermietungsgenehmigung kann widerrufen werden. Bei Aufgabe der Wohnung sind die Untermieter zum gleichen Zeitpunkt zu entfernen". Im Jahr 2010 erwarb die Klägerin das Eigentum an der Wohnung. Im Dezember 2011 widerrief sie die Untervermietungserlaubnis und kündigte zugleich das Mietverhältnis gegenüber dem Beklagten wegen unerlaubter Untervermietung fristlos. Zu diesem Zeitpunkt führte der Beklagte im Anschluss an eine von ihm ausgesprochene Kündigung bereits einen Räumungsprozess gegen seine Untermieter, denen er seit 2002 die Wohnung untervermietet hatte. Im Februar 2012 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis erneut. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Beklagte seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag nicht verletzt hat und die Klägerin deshalb nicht gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt war. Dabei konnte offen bleiben, ob der Beklagte, wie das Berufungsgericht angenommen hat, angesichts des Widerrufs der Untervermietungserlaubnis verpflichtet war, das Untermietverhältnis zu beenden und für eine einen Auszug der Untermieter zu sorgen. Denn der Beklagte hat im Anschluss an seine Kündigung einen Räumungsprozess gegen die Untermieter betrieben und damit alle rechtlich zulässigen und erforderlichen Schritte unternommen, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und einen Auszug der Untermieter herbeizuführen. Der Beklagte hat seine vertraglichen Pflichten gegenüber der Klägerin auch nicht dadurch verletzt, dass er mit den Untermietern am 21.02./06.03.2012 einen Räumungsvergleich unter Bewilligung einer Räumungsfrist bis 30.06.2012 abschlossen hat. Denn mit der anderenfalls erforderlichen Fortsetzung des gerichtlichen Verfahrens hätte eine Räumung jedenfalls nicht deutlich früher erreicht werden können.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.12.2013, Aktenzeichen VIII ZR 5/13

Grundsätzlich entsteht das Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 Abs. 1 BGB nicht, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück verkauft wird und erst die Erwerber durch Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG Wohnungseigentum begründen. Das gilt in der Regel auch dann, wenn die Erwerber beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten jeweils selbst zu nutzen (sogenanntes "Erwerbermodell"). In dem zugrunde liegenden Verfahren war die Beklagte Eigentümerin eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks. Eine der vier in dem Gebäude vorhandenen Wohnungen vermietete sie an die Klägerin. Nachdem das zuständige Landratsamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt hatte, verkaufte die Beklagte den ungeteilten Grundbesitz am 11. März 2009 an drei Erwerber. Diese ließen noch am gleichen Tag und bei demselben Notar eine Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG beurkunden. Mit Erklärung vom 14. März 2011 übte die Klägerin gegenüber der Beklagten das auf § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB gestützte Vorkaufsrecht aus. Mit ihrer Klage will sie feststellen lassen, dass zwischen ihr und der Beklagten ein Kaufvertrag über die von ihr gemietete Wohnung zum Preis von 30.000 € zustande gekommen ist. Das Gericht hat entschieden, dass das Vorkaufsrecht bei dem Verkauf eines ungeteilten Grundstücks vor Begründung des Wohnungseigentums im Grundsatz nur dann entsteht, wenn sich der Veräußerer gegenüber den Erwerbern vertraglich verpflichtet, seinerseits die Aufteilung gemäß § 8 WEG durchzuführen. Darüber hinaus muss die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Dagegen ist es regelmäßig nicht ausreichend, wenn die Erwerber die Teilung durchführen. Das Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB soll nämlich nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen. Der Mieter soll auch keinen bloßen Miteigentumsanteil, sondern das in seiner Entstehung bereits angelegte Eigentum an der von ihm gemieteten Wohnung erwerben können. Weil das Vorkaufsrecht einen Vertrag zwischen dem Mieter und dem Verkäufer nach den Bedingungen des mit den Erwerbern geschlossenen Kaufvertrags entstehen lässt, muss sich der Verkäufer gegenüber den Erwerbern verpflichtetet haben, die Aufteilung vorzunehmen. Nur dann ist sichergestellt, dass der Mieter tatsächlich Wohnungseigentum erwerben kann. Bei einer Aufteilung durch die Erwerber ist dies nicht gewährleistet. Wollte man auch hier ein Vorkaufsrecht annehmen, könnte der Mieter zunächst allenfalls einen Miteigentumsanteil an dem ungeteilten Grundbesitz erwerben. In eine Teilungsvereinbarung der Erwerber träte er aus Rechtsgründen nicht ein. Folglich könnten die Erwerber ihre Aufteilungsabsicht aufgeben, ohne dass der Mieter dies verhindern könnte; dies wäre für ihn mit ganz erheblichen finanziellen und rechtlichen Risiken verbunden. Die Gefahr einer Verdrängung des Mieters ist bei dem Erwerbermodell im Übrigen inzwischen vermindert worden, weil der Gesetzgeber die Sperre für die Kündigung wegen Eigenbedarfs durch die am 01.05.2013 in Kraft getretene Vorschrift des § 577a Abs. 1a BGB auf die Veräußerung an eine Erwerbermehrheit erstreckt hat. Im Einzelfall kann das Vorkaufsrecht allerdings entstehen, wenn ein Rechtsmissbrauch festzustellen ist. Dies setzt voraus, dass die Parteien des Kaufvertrags nur zur Ausschaltung des Vorkaufsrechts bewusst auf eine an sich beabsichtigte Teilung durch den Veräußerer verzichten und die Teilung den Erwerbern überlassen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.11.2013, Aktenzeichen V ZR 96/12

Ein Wohnungseigentümer hat Anspruch darauf, dass bei Eigentümer­ver­sammlungen ein Rauchverbot herrscht. Es sei den Eigentümern angesichts der Gesundheitsgefahren des Passivrauchens in geschlossenen Räumen nicht zumutbar, sich Zigarettenrauch auszusetzen. Es sei darüber hinaus zu berücksichtigen, dass durch die Ablehnung des Rauchverbots manche Wohnungseigentümer bewusst aus der Eigentümerversammlung ausgeschlossen würden. Es gelte aber der Minderheitenschutz. Demgegenüber könne dem Interesse der Raucher dadurch Rechnung getragen werden, dass Raucherpausen gemacht werden. Ein entsprechender oder ablehnender Beschluss durch die Wohnungs­eigentümer­versammlung kommt jedoch dann nicht zustande, wenn lediglich eine Probeabstimmung durchgeführt wurde. Eine solche Probeabstimmung stelle keinen wirksamen Beschluss über ein Rauchverbot dar. Ein tatsächlicher "Beschluss" liege indessen nur vor, wenn nach dem Willen der Wohnungseigentümer eine verbindliche Regelung innerhalb eines formellen Verfahrens getroffen werden soll. Das Beschlussergebnis müsse förmlich und durch den Versammlungsleiter festgestellt werden. Durch konkludentes Handeln bzw. stillschweigendes Schweigen komme ein Beschluss nicht zustande. Davon ausgehend kann durch eine Probeabstimmung folglich kein Beschluss zustande kommen, da sie lediglich der Feststellung von Mehrheitsverhältnissen diene. Eine Abstimmung über eine Regelung findet in ihr dagegen nicht statt.

Landgericht Dortmund, Urteil vom 19.11.2013, Aktenzeichen 1 S 296/12

Ein Mieter ist gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht. Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.11.2013, Aktenzeichen VIII ZR 416/12

Die Zivilgerichte haben eine fallbezogene Abwägung vorzunehmen, in die die Eigentümerinteressen des Vermieters an der - auch optisch - ungeschmälerten Erhaltung des Wohnhauses und die Informationsinteressen des Mieters an der Nutzung allgemein zugänglicher Informationsquellen einzustellen sind. Zu berücksichtigen ist auch das Interesse ausländischer Mieter am Empfang von Rundfunkprogrammen aus ihrer Heimat, einschließlich der besonderen Situation sprachlicher und kultureller Minderheiten. Im zugrunde liegenden Falle waren die Beschwerdeführer türkische Staatsangehörige. Sie fühlen sich einer in der Türkei lebenden turkmenischen Minderheit zugehörig, die eigenen Traditionen und der turkmenischen Sprache verbunden geblieben ist. An der Gebäudefassade ihrer Mietwohnung hatten die Beschwerdeführer - ohne die nach dem Mietvertrag erforderliche Zustimmung der Vermieterin - eine Parabolantenne angebracht. Mit dieser wollten sie ein nur über Satellit verfügbares Programm über die turkmenische Region sowie die dort lebenden Menschen empfangen, das ganztägig in türkischer und turkmenischer Sprache ausgestrahlt wird. Die Vermieterin nahm die Beschwerdeführer auf Beseitigung der Parabolantenne bzw. Unterlassung ihrer Anbringung in Anspruch. Sie obsiegte hiermit sowohl vor dem Amtsgericht als auch in der Berufungsinstanz vor dem Landgericht. Gegen diese beiden Entscheidungen richtet sich die Verfassungsbeschwerde. Die Beschwerdeführer rügen die Verletzung ihrer Informationsfreiheit aus Art. 5 Abs. 1 Satz 1, 2. Halbsatz GG. Die zulässige Verfassungsbeschwerde ist offensichtlich begründet. Die angegriffenen Entscheidungen werden aufgehoben. Die Installation einer Parabolantenne ist vom Schutzbereich des Grundrechts auf Informationsfreiheit der Beschwerdeführer umfasst. Dieses Grundrecht muss auch in der vorliegenden zivilgerichtlichen Streitigkeit beachtet werden. Die Informationsfreiheit findet ihre Schranken unter anderem in den allgemeinen Gesetzen, zu denen auch die miet- und eigentumsrechtlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs gehören, die die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern festlegen. Die Verfassung verlangt aber, dass bei deren Auslegung die betroffenen Grundrechte berücksichtigt werden. In der Regel haben die Gerichte hierzu eine fallbezogene Abwägung vorzunehmen, bei der die Eigentümerinteressen des Vermieters an der - auch optisch -ungeschmälerten Erhaltung des Wohnhauses und die Informationsinteressen des Mieters an der Nutzung zugänglicher Informationsquellen zu berücksichtigen sind. In der Regel entspricht es diesen Anforderungen, wenn die Zivilgerichte den Vermieter dann nicht für verpflichtet halten, eine Parabolantenne des Mieters zu dulden, wenn er dem Mieter einen Kabelanschluss bereitstellt. Dem besonderen Informationsinteresse dauerhaft in Deutschland lebender ausländischer Staatsangehöriger trägt dieser Grundsatz jedoch nicht in allen Fällen ausreichend Rechnung. Sie sind daran interessiert, die Programme ihres Heimatlandes zu empfangen, um sich über das dortige Geschehen unterrichten und die kulturelle und sprachliche Verbindung zu ihrem Heimatland aufrechterhalten zu können. Ist eine angemessene Zahl von Programmen aus dem jeweiligen Heimatland nicht über den vom Vermieter bereitgestellten Kabelanschluss, sondern nur über eine Parabolantenne zu empfangen, so ist das Interesse der ausländischen Mieter am Empfang von Rundfunkprogrammen ihres Heimatlandes bei der Abwägung mit den Eigentümerinteressen des Vermieters zu berücksichtigen. Zulässige Abwägungsgesichtspunkte sind hierbei, in welchem Umfang der Mieter Programme seines Heimatlandes bereits ohne eigene Parabolantenne empfangen kann und ob er über die bereitgestellte Empfangsanlage gegen angemessenes Entgelt ein zusätzliches Programmangebot nutzen kann. Nach diesen Maßstäben verletzen das Urteil des Amtsgerichts und der Beschluss des Landgerichts die Beschwerdeführer in ihrem Grundrecht aus Art. 5 Abs. 1 Satz 1, 2. Halbsatz GG. Beide Gerichte haben zwar erkannt, dass es zur Informationsfreiheit der Beschwerdeführer gehört, Zugang zu Rundfunkprogrammen in ihrer Sprache zu haben, und dass dies bei der vorzunehmenden Abwägung zu berücksichtigen ist. Sie haben aber das spezifische Informationsinteresse der Beschwerdeführer nicht ausreichend berücksichtigt und damit die Bedeutung des Grundrechts der Informationsfreiheit verkannt. Das Amtsgericht hat das Informationsinteresse der Beschwerdeführer schon deshalb nicht ausreichend berücksichtigt, weil es seiner Abwägung - ohne sachhaltige Auseinandersetzung mit dem Vorbringen der Beschwerdeführer - die Annahme zugrunde gelegt hat, Turkmenisch sei lediglich ein türkischer Dialekt, nicht aber eine eigene Sprache. Das Landgericht hat zwar zumindest auch hilfsweise die Annahme zugrunde gelegt, Turkmenisch sei eine eigene Sprache. Es hat dann aber mit einem schlichten feststellenden Satz das Ergebnis der amtsgerichtlichen Interessenabwägung bestätigt, ohne dies irgendwie weiter zu begründen. Damit ist nicht nachvollziehbar, ob und wie das Landgericht das spezifische Interesse der Beschwerdeführer, in turkmenischer Sprache Informationen über die turkmenische Minderheit in der Türkei zu erhalten, gewürdigt und gewichtet hat. Die Sache wird zur erneuten Entscheidung an das Amtsgericht zurückverwiesen, um die erforderliche fallbezogene Abwägung nachzuholen. In diesem Rahmen ist auch zu berücksichtigen, inwieweit die Beschwerdeführer glaubhaft machen, dass ihr Lebensalltag tatsächlich vom Gebrauch der turkmenischen Sprache und turkmenischen Traditionen geprägt ist, obwohl sie nie in den turkmenischsprachigen Herkunftsgebieten ihrer Vorfahren gewohnt haben, und ob das von ihnen geltend gemachte besondere Informationsinteresse auch mittels der türkischen Programme gedeckt werden kann, die über die vorhandene zentrale Satellitenempfangsanlage verfügbar sind.

Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 14.05.2013, Aktenzeichen 1 BvR 1314/11

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung mit der Reichweite einer Vorschrift beschäftigt, welche die Höhe einer Mietsicherheit auf das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete begrenzt. Im zugrunde liegenden Falle nimmt der Kläger die Beklagte aus einer Bürgschaft in Anspruch. Der Bruder der Beklagten hatte vom Kläger eine Wohnung gemietet. Die Miete belief sich auf monatlich 350 € sowie 95 € Nebenkosten. Nachdem der Bruder der Beklagten die Mieten für Juli und August 2007 nicht gezahlt hatte, drohte ihm die Kündigung des Mietverhältnisses. Auf Bitten der Beklagten war der Kläger bereit, von der Kündigung Abstand zu nehmen und die Rückstände dem Kautionssparbuch zu entnehmen, falls ihm eine andere Sicherheit gestellt würde. Die Beklagte unterzeichnete daraufhin eine Bürgschaftserklärung, mit der sie sich für die Mietzahlungen ihres Bruders gegenüber dem Kläger verbürgte. In der Folgezeit blieb der Bruder der Beklagten die Mieten für die Monate Oktober bis November 2007 sowie ab Oktober 2008 schuldig. Er wurde - nach der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses durch den Kläger - zur Räumung und zur Zahlung rückständiger Miete und Nebenkosten in Höhe von 6.499,82 € nebst Zinsen verurteilt. Der Kläger verlangt von der Beklagten aufgrund der Bürgschaft die Zahlung dieser Summe und zusätzlich die darin nicht enthaltenen Mieten für die Monate August und September 2009. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Vorschrift des § 551 Abs. 1 und 4 BGB, welche die Höhe einer Mietsicherheit auf drei Monatsmieten begrenzt, keine Anwendung auf eine Sicherheit findet, die dem Vermieter von einem Dritten gewährt wird, um die dem Mieter drohende Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden. Wäre es in einem solchen Fall verboten, eine drei Monatsmieten übersteigende Sicherheit zu vereinbaren, könnte der Vermieter keine zusätzliche Sicherheit erhalten und würde sich daher zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen des eingetretenen Zahlungsverzugs veranlasst sehen. Damit würde die Begrenzung der Mietsicherheit, die eigentlich dem Schutz des Mieters dienen soll, die Beendigung des Mietverhältnisses herbeiführen und sich zum Nachteil des Mieters auswirken.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.04.2013, Aktenzeichen VIII ZR 379/12

Der Mieter einer Wohnung verlangte nach seinem Auszug und der Beendigung des Mietvertrags die Rückzahlung der geleisteten Kaution. Der Vermieter weigerte sich jedoch, diese an den Mieter auszuzahlen. Er berief sich darauf, dass der Mieter gemäß einer Klausel im Mietvertrag anteilig für nicht geleistete Schönheitsreparaturen aufkommen müsse. Der Mietvertrag enthielt innerhalb der Allgemeinen Geschäftsbedingungen folgende weitere Bestimmung: "Parkett und Holzfußboden sind nach zehn Jahren zu versiegeln, sofern dies die Gesetzeslage bzw. die Rechtsprechung erlauben, was nach dem heutigen Stand nicht der Fall ist, sodass der Mieter das Versiegeln momentan auch nicht schuldet. Hintergrund dafür, dass dieser Satz dennoch in den Vertrag aufgenommen wird, ist folgender: Zunächst ist nicht ausgeschlossen, dass sich die Gesetzeslage oder Rechtsprechung ändern könnten. Außerdem ist der Nachweis eines Schadensersatzanspruchs wegen einer Beschädigung des Bodens oft nur in Extremfällen möglich. Bei einer starken Beanspruchung durch den Mieter besteht aber ein Bedürfnis des Vermieters an einer zumindest anteiligen Beteiligung. Diesem Bedürfnis soll daher bei einer Änderung der Gesetzeslage oder Rechtsprechung Rechnung getragen werden." Das Gericht verwies zunächst darauf, dass die Parkettklausel im Mietvertrag rechtswidrig und somit unwirksam ist. Dem Mieter darf die Verpflichtung zur Versiegelung des Parkettbodens nicht einfach aufgebürdet werden. Dies ist vielmehr Sache des Vermieters. Durch eine derartige Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen wird der Mieter unangemessen benachteiligt. Daran ändert sich auch dadurch nichts, dass der Vermieter im Mietvertrag eine sogenannte salvatorische Klausel verwendet hat. Der Zusatz "soweit gesetzlich zulässig" beseitigt die Unwirksamkeitsfolge der gegen die gesetzlichen Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen verstoßenden Regelung nicht. Denn hierdurch wird der Mieter ebenfalls unangemessen benachteiligt. Es liegt ein Verstoß gegen das Verständlichkeitsgebot vor, weil unsicher ist, inwieweit eine jeweilige Verpflichtung des Mieters besteht. Aus der Entscheidung ergibt sich, dass der Mieter hier trotz Schönheitsreparaturklausel keinerlei Schönheitsreparaturen vornehmen muss - auch solche nicht, zu denen Mieter normalerweise durch eine Klausel im Mietvertrag verpflichtet werden können. Dasselbe würde auch gelten, wenn die Parkettversiegelung in einer eigenständigen AGB-Klausel geregelt worden wäre.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 05.03.2013, Aktenzeichen XIII ZR 137/12

Die Eigentümerversammlung hat bei der Gestaltung der Hausordnung durch Mehrheitsbeschluss ein weites Ermessen. Sie kann auch Nutzungen des Sondereigentums verbieten, die die Miteigentümer nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigen. Maßgeblich ist alleine, dass auch darüber hinausgehende Beeinträch- tigungen verhindert werden. Nach diesen Maßstäben ist auch ein absolutes Verbot des Grillens mit offener Flamme zulässig.

Landgericht München I, Urteil vom 10.1.2013, Aktenzeichen 36 S 8058/12

Dem Mieter steht eine Minderung der Miete wegen vorübergehend erhöhtem Straßenlärm durch eine Baustelle nur unter besonderen Umständen zu. Im zugrunde liegenden Falle wohnte ein Mieter bereits seit 2004 in der Innenstadt Berlins. Von Juni 2009 bis November 2010 musste wegen einer Baustelle der stadteinwärts fahrende Verkehr über die am Mietshaus befindliche, bislang ruhige Seitenstraße umgeleitet werden. Dadurch kam es dort in diesem Zeitraum zu einem erhöhten Verkehrsaufkommen. Aus diesem Grund kürzte einer der Mieter ab Oktober 2009 die Miete um 10 %, weil er sich durch den Verkehrslärm gestört fühlte. In der gestiegenen Lärmbelästigung sah er einen Mietmangel. Der Vermieter war anderer Ansicht und verklagte ihn auf Zahlung der restlichen Miete. Die Richter verwiesen zunächst darauf, dass ein Mieter auch bei einer durch eine Straßenbaustelle verursachten Lärmbelästigung einen Anspruch auf Mietminderung haben kann. Dies setzt allerdings voraus, dass der Verkehrslärm eine Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs darstellt. Davon kann normalerweise nur dann ausgegangen werden, wenn eine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung vorliegt. Eine solche wurde im konkreten Fall jedoch nach den Feststellungen des Gerichts nicht getroffen. Bei Abschluss des Mietvertrags wurde die Beschaffenheit weder ausdrücklich vereinbart, noch wurde eine stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung getroffen. Eine solche setzt voraus, dass der Vermieter erkannt hat oder erkennen musste, dass der Mieter die ruhige Lage als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung ansieht und dass der Vermieter hierauf zustimmend reagiert hat. Fehlt eine Beschaffenheitsvereinbarung, ist zur Bestimmung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietwohnung die Verkehrsauffassung unter Berücksichtigung des Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben maßgeblich. Das bedeutet: Wenn die vorübergehende Lärmbelastung innerhalb einer für eine Innenstadtlage in Berlin üblichen Grenze liegt, liegt kein Mietmangel vor. Da die vorgetragenen Lärmwerte nach den im Berliner Mietspiegel ausgewiesenen Grenzen keine hohe Belastung darstellen, müssen die Mieter die erhöhte Lärmbelästigung hier hinnehmen und können sich nicht auf einen Mietmangel berufen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.12.2012, Aktenzeichen XIII ZR 152/12

Kürzlich hat sich der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung mit der Frage befasst, mit welchem Betrag der Vermieter eigene Sach- und Arbeitsleistungen in der Betriebskostenabrechnung ansetzen darf. Im zugrunde liegenden Falle hatte der Beklagte als Mieter eine Wohnung der Klägerin in Köln. Die Parteien streiten über die Positionen "Gartenpflege" und "Hausmeister" in der Abrechnung der Betriebskosten. Darin sind nicht die der Klägerin durch den Einsatz eigenen Personals tatsächlich entstandenen Kosten eingesetzt, sondern fiktive Kosten eines Drittunternehmens. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten blieb vor dem BGH ohne Erfolg. Nach Auffassung des BGH durfte die Klägerin gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV die von ihrem Personal erbrachten Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten nach den fiktiven Kosten abrechnen, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären. Die Regelung solle die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen und gelte für natürliche und juristische Personen. Die Klägerin habe die angesetzten fiktiven Kosten ausreichend dargelegt, indem sie ein detailliertes Leistungsverzeichnis über die anfallenden Arbeiten sowie das darauf beruhende Angebot eines Unternehmens vorgelegt habe.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.11.2012, Aktenzeichen VIII ZR 41/12

Eine Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt einen Mieter auch dann nicht unangemessen, wenn die Klausel keine Obergrenze für den Umlagebetrag vorsieht. Der diesem Falle zugrunde liegende Vertrag beinhaltete folgende Klausel: „Die in diesen Mieträumen befindliche Gasheizung ist Eigentum des Vermieters. Die jährliche Wartung wird vom Vermieter durch Sammelauftrag bei der Firma XY durchgeführt. Der Mieter hat diese anteiligen Kosten nach erfolgter Arbeit und Rechnungslegung dem Vermieter zu erstatten." Die Betriebskosten einer Wohnung, deren Umlage gesetzlich bestimmt oder vereinbart ist, habe der Mieter grundsätzlich in der angefallenen Höhe zu tragen. Eine Obergrenze dafür sehe die gesetzliche Regelung nicht vor. Es sei lediglich das Gebot der Wirtschaftlichkeit aus § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB bei der Abrechnung und der Verursachung von Betriebskosten zu beachten.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.11.2012, Aktenzeichen VIII ZR 119/

Bei der Entscheidung, ob die Zustimmung zur Veräußerung nach § 12 WEG zu erteilen ist, darf der Verwalter auch vorhersehbare Schwierigkeiten, Wohngelder im Nicht-EU-Ausland zu vollstrecken, berücksichtigen. Demnach ist die Verweigerung der Zustimmung gerechtfertigt, wenn die Durchsetzung deutscher Titel mangels Anerkennungsverfahrens für deutsche Entscheidungen ausgeschlossen ist. Dies gilt erst recht, wenn sich die Einkünfte der Erwerber nach ihren Angaben zusammen auf nur knapp 2600 € belaufen. Der veräußerungswillige Miteigentümer muss dann erklären, wie die Erwerber nicht nur das Wohngeld von ca. 100 €, sondern gegebenenfalls weitere Umlagen tragen können.

Amtsgericht Wedding, Entscheidung vom 27.08.2012, Aktenzeichen 21b C 75/12

Beherrscht ein Wohnungseigentümer die deutsche Sprache nicht hinreichend, hat er das Recht, sich in der Eigentümerversammlung von einem Dolmetscher seiner Wahl begleiten zu lassen. Die formellen Anforderungen an die Durchführung einer Eigentümerversammlung müssen folglich dann zurücktreten, wenn ansonsten die mitgliedschaftlichen Rechte eines Wohnungseigentümers nicht ausgeübt werden können.

Amtsgericht Wiesbaden, Entscheidung vom 27.7.2012, Aktenzeichen 92 C 217/11

Ein Vermieter darf die Kaution des Mieters nicht mit Forderungen außerhalb des aktuellen Mietverhältnisses verrechnen. Im zugrunde liegenden Falle hatten die Mieter eine Wohnung in Berlin gemietet. Nach der Beendigung des Mietverhältnisses und dem Auszug forderten sie von ihrem Vermieter die Rückzahlung der eingezahlten Kaution in Höhe von 1.200 €. Doch der Vermieter weigerte sich, die Kaution zurückzuzahlen. Er berief sich darauf, dass ein früherer Vermieter noch eine offene Forderung gegen den Mieter gehabt habe. Dieser Vermieter habe seinen Anspruch an ihn abgetreten. Mit diesem Anspruch rechne er jetzt auf und müsse die Kaution deshalb nicht an die Mieter ausbezahlen. Im Folgenden verklagten die Mieter ihren Vermieter auf Rückzahlung der Kaution. Das Amtsgericht Berlin-Wedding gab der Klage statt. Das Landgericht Berlin wies die hiergegen eingelegte Berufung des Vermieters zurück. Die Richter begründeten dies damit, dass die Aufrechnung mit einer abgetretenen Forderung durch die Sicherungsabrede ausgeschlossen ist. Denn aus dieser ergibt sich, dass eine Kaution nur zur Absicherung des aktuellen Mietverhältnisses dient. Der Vermieter legte gegen diese Entscheidung Revision ein und berief sich darauf, dass nach der Beendigung des Mietverhältnisses die Zweckbindung der Kaution entfallen würde. Mit der Revision hatte er allerdings keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof wies die Revision des Vermieters gegen das Urteil der Vorinstanz schließlich zurück. Er begründete dies damit, dass die Aufrechnung nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ausgeschlossen ist, wenn die Aufrechnung nicht mit der Eigenart des Schuldverhältnisses oder mit dem Sinn und Zweck der geschuldeten Leistung vereinbar erscheint. Denn eine Kaution dient normalerweise auch nach der Beendigung des Mietverhältnisses lediglich der Sicherung der Forderungen aus dem konkreten Mietverhältnis. Diese Zweckbindung entfällt erst, nachdem der Vermieter die Kaution an den Mieter ausbezahlt hat. Vermieter dürfen die Auszahlung der Kaution also nicht mit dem Argument verweigern, dass eine Forderung aus einem früheren Mietverhältnis besteht. Hier besteht ein Aufrechnungsverbot, auch wenn ein solches nicht ausdrücklich vereinbart worden ist.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.07.2012, Aktenzeichen VIII ZR 36/12

Mindert man die Miete für seine Wohnung eigenmächtig, so muss unter Umständen mit der fristlosen Kündigung durch den Vermieter gerechnet werden. Hierin liegt nämlich ein wichtiger Grund i.S.d. § 543 Abs. 1 BGB. Dies begründet der Bundesgrichtshof damit, dass auch im Mietrecht strenge Anforderungen an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums zu stellen sind. Es gebe keinen Grund, der für eine Privilegierung des Mieters spricht. Dieser kann die Miete auch unter dem Vorbehalt der Rückforderung zahlen. Der Mieter muss also zahlen; etwas anderes gilt nur, wenn der Mieter nicht erkennen konnte, dass die Ursache für den Mangel der Mietsache in seinem Bereich lag. Es gilt deshalb: Von eigenmächtigen Mietminderungen ist grundsätzlich abzuraten.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.07.2012, Aktenzeichen VIII ZR 138/11

Der Bundesgerichtshof (BGH) stärkt die Rechte der Mieter bei Modernisierungen. Ein Mieter kann sich wehren, wenn eine solche Modernisierung den gegenwärtigen Zustand der Wohnung nicht verbessert. Das gilt etwa, wenn er selbst zuvor die Wohnung renoviert hat. Im konkreten Fall wurde die Wohnung ursprünglich mit Kohleöfen beheizt. Bereits der Vormieter hatte aber mit Zustimmung des Eigentümers eine Gas-Etagenheizung eingebaut. Der jetzige Mieter zahlte dafür eine Ablöse. Vor vier Jahren kündigte der Vermieter den geplanten Anschluss an die Zentralheizung an. Der Mieter sollte für diese Modernisierung monatlich 19,66 Euro mehr zahlen. Das Landgericht sah wie der Eigentümer eine Verbesserung des Wohnwerts – zumindest gemessen an dem vom Vermieter geschaffenen ursprünglichen Zustand mit Kohleöfen. Dem mochte der VIII. BGH- Zivilsenat nicht folgen. Bei der Frage, ob es sich um eine Verbesserung handle, müsse grundsätzlich der gegenwärtige Zustand der Wohnung betrachtet werden. Unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vertragswidrige bauliche Veränderungen durch den Mieter. „Der Vermieter verhielte sich widersprüchlich, wenn er einerseits dem Mieter erlaubte, die Mietsache auf eigene Kosten zu modernisieren, und andererseits bei einer späteren eigenen Modernisierung den auf diese Weise vom Mieter geschaffenen rechtmäßigen Zustand unberücksichtigt lassen wollte“, so der BGH. Schließlich stehe es dem Eigentümer frei, die bauliche Veränderung zu gestatten oder diese an Bedingungen zu knüpfen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.06.2012, Aktenzeichen VIII ZR 110/11

Der Vermieter von Zimmern in einem Wohnheim kann sich nur auf die erleichterte Kündigungsmöglichkeit für Wohnraum in Studentenwohnheimen berufen, wenn er ein Belegungskonzept praktiziert, das an studentischen Belangen orientiert ist und eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien vorsieht.Für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim gelten bestimmte Vorschriften des sozialen Mieterschutzes nicht. So muss u.a. der Vermieter eines Studentenwohnheims im Rahmen einer Kündigung kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses dartun (§ 549 Abs. 3 BGB i.V. mit § 573 BGB). Aus der Entstehungsgeschichte des § 549 Abs. 3 BGB ergibt sich, dass der Gesetzgeber die in dieser Norm enthaltene Einschränkung des sozialen Mieterschutzes nur vor dem Hintergrund des als höher gewichteten Ziels für gerechtfertigt gehalten hat, möglichst vielen Studierenden das Wohnen in einem Studentenwohnheim zu ermöglichen und dabei alle Bewerber gleich zu behandeln. Die Dauer des Mietverhältnisses muss dazu im Regelfall zeitlich begrenzt sein und darf nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung oder dem eigenen freien Belieben des Vermieters überlassen bleiben. § 549 Abs. 3 BGB dient nicht dazu, dem Vermieter eine im Einzelfall gewollte Vertragsbeendigung mit ihm nicht genehmen Mietern zu ermöglichen. Das der Rotation zugrundeliegende, die Gleichbehandlung aller Bewerber wahrende Konzept des Vermieters muss sich dabei mit hinreichender Deutlichkeit aus einer Satzung, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben. An einem derartigen Belegungskonzept fehlt es bei dem vom Kläger betriebenen Wohnheim im Streitfall. Die von ihm erklärte Kündigung war deshalb – mangels eines gemäß § 573 Abs. 1 BGB erforderlichen berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses – unwirksam.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.6.2012, Aktenzeichen VIII ZR 92/11

Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 2.3.2012, Aktenzeichen V ZR 174/11

Ein Mieter darf aufgrund der Vermietung benachbarter Wohnungen als Ferienwohnung nicht ohne Weiteres die Miete mindern. Andererseits dürfen die Anforderungen an die Darlegung eines Mietmangels wie Lärm nicht überspannt werden.

Bundegerichtshof, Urteil vom 29.02.2012, Aktenzeichen XIII ZR 155/11

Soweit die Staffelung einer Miete in einem Mietvertrag nur für die ersten Jahre mit einem Geldbetrag und für den darüber hinausgehenden Zeitraum mit einem Prozentsatz ausgewiesen wird, ist grundsätzlich nicht die gesamte Staffelvereinbarung unwirksam.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.02.2012 - Aktenzeichen XIII ZR 197/11

Werden bei der Rückabwicklung eines Immobilienerwerbs im Wege des großen Schadensersatzes die Anschaffungskosten dadurch zurückgewährt, dass der Erwerber von seiner Darlehensverbindlichkeit gegenüber der finanzierenden Bank befreit wird, und haben sich die Anschaffungskosten als Absetzung für Abnutzung steuerrechtlich ausgewirkt, fließen dem Erwerber als Werbungskosten geltend gemachte Aufwendungen zu, die als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern sind. Diese Steuerverbindlichkeit ist bei der Berechnung des Schadensersatzanspruchs zu berücksichtigen, soweit der Erwerber sich die erzielten Steuervorteile anrechnen lässt.

Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 26.01.2012, Aktenzeichen VII ZR 154/10

Grundsätzlich kann der Mieter vom Vermieter Schadenersatz verlangen, falls dieser eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausspricht und dieser in Wirklichkeit nicht besteht. Voraussetzung sei jedoch unter anderem, dass zwischen der Täuschung durch den Vermieter und dem Auszug des Mieters ein Kausalzusammenhang bestehe. Allein der Abschluss eines Räumungsvergleiches führe noch nicht zwangsläufig zur Unterbrechung der Kausalität. Es komme dabei insbesondere darauf an, welchen Sachverhalt die Vertragsparteien zugrunde gelegt hätten. Wollten sie mit dem Vergleich auch den Streit darüber beseitigen, ob der Eigenbedarf bestehe, könne darin Verzicht auf Schadenersatzansprüche gesehen werden. Schließen beide Parteien einen Vergleich, kommt es darauf an, ob mit diesem ein Schlussstrich unter das Mietverhältnis gezogen werden sollte, ohne Rücksicht darauf, ob der Eigenbedarf vorhanden ist. Dann scheiden Schadenersatzansprüche des Mieters aus.

Amtsgerichts München, Urteil vom 13.01.2012, Aktenzeichen 474 C 19752/11

Die Deutsche Annington hatte mehrere Mieterhöhungsverlangen bei Bonner Mietern zurückgenommen, nachdem der Bundesgerichtshof diese Erhöhungsverlangen für rechtswidrig erklärt hatte. Es ging um alte Mietverträge von Wohnungen, die ursprünglich öffentlich gefördert waren. Darin hatte der Vermieter sich verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, also Renovierungen, der Wohnung durchzuführen, wofür der Mieter einen bestimmten Zuschlag zur Miete zahlte. Nachdem die Wohnungen aus der Förderung ausgelaufen waren, wollte die Annington die Mieten anhand des Mietspiegels erhöhen. Dazu rechnete sie zunächst den Schönheitsreparaturzuschlag aus der Kaltmiete heraus. Den dadurch deutlich verringerten Kaltmietzins ordnete die Annington dann in den Mietspiegel ein und kam dadurch zu einer Mieterhöhungsmöglichkeit. Später wurde der Zuschlag wieder hinzugefügt. Der Bundesgerichtshof hat diese Praxis nun für rechtswidrig erklärt: Dem Vermieter stehe keinesfalls das Recht zu, die nunmehr als Marktmiete geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinaus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen. Der Zuschlag wird nach Auslaufen der Preisbindung vielmehr Bestandteil der Kaltmiete, die als solches insgesamt in den Mietspiegel einzuordnen ist.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.11.2011, Aktenzeichen VIII ZR 87/11

Mit Urteil vom 01.06.2011 hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung bestätigt, dass fortdauernde unpünktliche Mietzahlungen den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen. Eine derart schleppende und trotz einer bzw. mehrerer Abmahnungen fortgesetzte Zahlungsweise stellt eine gravierende Pflichtverletzung durch den Mieter dar, die eine weitere Fortsetzung des Mietvertrages für den Vermieter regelmäßig unzumutbar macht. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter aufgrund eines vermeidbaren Irrtums davon ausgeht, dass er die Miete erst zur Monatsmitte zahlen müsse.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 01.06.2011, Aktenzeichen VIII ZR 91/10

Nach mittlerweile einhelliger Rechtsprechung sind Vertragsklauseln über die Vornahme von Schönheitsreparaturen in (insbesondere älteren) Mietverträgen unwirksam, wenn starre Fristen für die Vornahme der Maßnahmen vereinbart wurden. In den letzten Jahren sind von den Gerichten weitere Vertragsklauseln hinsichtlich der konkreten Ausführung von Renovierungsarbeiten für unwirksam erklärt worden. Hat ein Mieter in Unkenntnis dieser Rechtsprechung Renovierungsarbeiten ausgeführt, zu denen er an sich nicht verpflichtet gewesen wäre, kann er die hierdurch entstandenen Kosten vom Vermieter zurückverlangen. In diesem Zusammenhang weist der Bundesgerichtshof nun darauf hin, dass derartige Rückforderungsansprüche mit Ablauf von sechs Monaten nach Beendigung des Mietvertrages verjähren.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.05.2011, Aktenzeichen VIII ZR 195/10

Überlässt ein Ehemann das in seinem Alleineigentum stehende Haus für die Dauer des Getrenntlebens seiner Ehefrau und den gemeinsamen Kindern, kann diese dem Erwerber des Hauses jedenfalls dann nicht den mietrechtlichen Kündigungsschutz entgegen halten, wenn zwischen den Eheleuten nicht ausdrücklich ein Mietverhältnis abgeschlossen wurde, die Ehefrau von den Verkaufsbemühungen ihres Ehemanns wusste und Kaufinteressenten regelmäßig Zutritt gewährt hat.

Oberlandesgericht Celle, Urteil vom 02.05.2011, Aktenzeichen 10 WF 133/11

Einem ehemaligen landwirtschaftlichen Betrieb, den ein Nichtlandwirt zur Tierhaltung zu Hobbyzwecken (z.B. Pferdestall oder Reiterhof) und zur Lagerhaltung nutzt, kann die Nutzungsänderung behördlich untersagt werden, wenn der Betrieb in einem allgemeinen Wohngebiet liegt. Anlagen zur Tierhaltung und zur Lagerung landwirtschaftlicher Produkte sind in einem allgemeinen Wohngebiet nach § 4 Abs. 2 und 3 BauNVO weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig.

Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 01.09.2010, Aktenzeichen 4 B 31/10

Fällt ein Mieter auf dem gemieteten Grundstück eigenmächtig Bäume, ist er dem Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet. Das Oberlandesgericht Oldenburg verurteilte den Mieter zur Zahlung einer Entschädigung von 40.000 Euro, da das Grundstück ohne den Sichtschutz durch die gefällten Bäume entsprechend weniger wert ist.

Oberlandesgericht Oldenburg, Urteil vom 25.03.2010, Aktenzeichen:14 U 77/09.

Viele Mieter glauben, mit Bezahlung der Betriebskostenabrechnung sei das letzte Wort gesprochen. So auch in einem Fall, in dem die Vermieterin einem Abrechnungsfehler unterlag und daher eine Nachzahlung von über 6000 Euro verlangte. Die beklagten Mieter vertraten die Meinung, dass Vermieter, die zu wenig Betriebskosten abgerechnet haben, nichts mehr nachfordern könnten. Rechtlich betrachtet fehlt es allerdings an einer entsprechenden Folge. Nimmt der Vermieter die Zahlung nur an, schließt er ohne das Hinzutreten weiterer Umstände spätere Nachforderungen damit nicht aus. Grund dafür ist, dass die Betriebskostenabrechnung nur eine rechtliche unverbindliche Wissenserklärung darstellt. Bloße Zahlungen und deren Annahme gelten nur als Erfüllungshandlungen. Für sich allein genommen beweist das noch nicht, dass kein Streit darüber herrscht. Im Übrigen gilt für Mieter das Gleiche, sollten sie zu viel gezahlte Betriebskosten zurückverlangen. Die Ausschlussfrist für nachträgliche Nebenkostenforderungen von einem Jahr nach Beendigung des Abrechnungszeitraums wie bei der Wohnungsmiete gilt bei der Gewerbemiete im Übrigen nicht.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.05.2014, Aktenzeichen XII ZR 6/13